據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì),進(jìn)入7月,陸續(xù)有蘇州加碼調(diào)控、洛陽重申限價(jià)、呼和浩特開啟行業(yè)規(guī)范自查、寧波規(guī)范商品房銷售等政策出臺(tái)。7月19日,開封取消“限售令”,一天后撤回,亦從側(cè)面反映當(dāng)前樓市調(diào)控政策從嚴(yán)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)指出,截至7月28日,7月單月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過40次。這輪從3月開啟的樓市“小陽春”,目前退燒程度并不明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù),6月共63城新房價(jià)格環(huán)比上漲,較5月減少4個(gè),但仍高于今年2月—彼時(shí),僅有57城新房價(jià)格環(huán)比上漲。
“從政策走勢來看,‘房住不炒’下,穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)還是我國房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。接下來,預(yù)計(jì)有上漲風(fēng)險(xiǎn)的城市仍舊會(huì)出臺(tái)政策維‘穩(wěn)’?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對時(shí)代周報(bào)記者表示。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,雖然7月政策收緊釋放的信號(hào)更加明顯,但并不代表未來樓市調(diào)控政策一味從緊:“整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)融資環(huán)境、需求側(cè)調(diào)控力度是影響樓市基本面的主要因素。整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性會(huì)對房地產(chǎn)市場形成全局性影響,而房地產(chǎn)融資環(huán)境則直接對房企形成明顯影響,在需求側(cè)調(diào)控不放松的趨勢下,下半年樓市過熱的幾率明顯較小,樓市政策也將從穩(wěn),不會(huì)過多加碼?!?br />
樓市降溫緩慢
以4月19日為節(jié)點(diǎn),今年上半年的樓市調(diào)控明顯分為兩個(gè)階段:一季度發(fā)布政策量少且偏寬松,隨著4月19日住建部未點(diǎn)名預(yù)警6個(gè)一季度房價(jià)波動(dòng)較大的城市,政策迅速轉(zhuǎn)向。
數(shù)據(jù)顯示,4月、5月、6月我國房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控分別達(dá)60次、41次和46次?;仡櫞饲?—3月,則分別為68次、21次、15次。其中1月發(fā)布樓市相關(guān)政策較多,主要是受各地召開地方兩會(huì)、定調(diào)樓市的影響。
7月,四個(gè)加碼調(diào)控政策的典型城市中,蘇州5月因房價(jià)漲幅過大被住建部點(diǎn)名預(yù)警,洛陽為6月全國新房漲幅第一城市,呼和浩特則連續(xù)8個(gè)月二手房漲幅領(lǐng)跑全國,寧波由于近期浙江省批復(fù)前灣新區(qū),部分房企開始借機(jī)炒作房源緊缺的市場氛圍。
蘇州是上半年政策調(diào)控最典型的城市。克而瑞地產(chǎn)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為66萬平方米,環(huán)比增加109%;4月市場延續(xù)熱度,共成交商品住宅105萬平方米,環(huán)比增長58%。
隨后,蘇州迅速出臺(tái)調(diào)控政策。5月11日,蘇州對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新(7.130, 0.02, 0.28%)區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)新房限售三年,蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售五年,并調(diào)整了地價(jià)指導(dǎo)要求。
但市場并未明顯降溫。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù),政策發(fā)布當(dāng)月,蘇州商品住宅成交面積99萬平方米,環(huán)比下滑6%;6月,蘇州全市商品住宅成交91萬平方米,繼續(xù)小幅下滑,但縱向比較來看,仍舊處于歷史較高位置。
7月24日,蘇州再度出手,將非蘇州市戶籍居民家庭購買第一套房所需社保要求2年內(nèi)累計(jì)繳納1年提高到3年內(nèi)連續(xù)繳納2年,并將限售范圍從局部擴(kuò)大到全市。
另外,時(shí)代周報(bào)記者注意到,金融政策收緊成為7月樓市調(diào)控的重點(diǎn)之一。截至7月29日,相關(guān)部門已發(fā)布15次講話或政策,要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會(huì)、央行亦密集采取各項(xiàng)措施:5月17日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》,規(guī)范房地產(chǎn)融資;7月12日,《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》,提出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于“借新還舊”。
“之前,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)比較少提及。但近期被反復(fù)提及并出臺(tái)針對性政策,說明中央各級部門已經(jīng)注意到房地產(chǎn)融資井噴、風(fēng)險(xiǎn)加大,助推了地市、樓市走熱。”張大偉表示。
三四線城市未達(dá)政策松綁條件
“房住不炒”“三穩(wěn)”要求全國“一盤棋”,但落實(shí)到各地,卻面臨不同的壓力。
以蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波為代表的熱點(diǎn)一二線城市仍面臨抑制房價(jià)上漲要求,部分三四線城市則需應(yīng)對樓市防跌難題。
三四線城市樓市面臨的壓力究竟有多大?
上海易居房地產(chǎn)研究院《2019年上半年中國百城庫存報(bào)告》顯示,截至2019年6月底,易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米,環(huán)比增長0.4%,同比增長6.0%。其中64個(gè)三四線城市庫存總量為20180萬平方米,環(huán)比增長0.6%,同比增長9.5%。易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示:“三四線城市庫存已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月同比正增長,庫存去化壓力有所增加?!?br />
和熱點(diǎn)一二線城市不同,受調(diào)控影響,近兩年,三四線城市樓市快速降溫。
以開封為例。2017年5月,開封發(fā)布“汴九條”,調(diào)控樓市。當(dāng)年,開封市全年商品房總銷售面積為394.68萬平方米,月平均成交約32.89萬平方米。隨后市場快速下滑,2018年開封全市新建商品房累計(jì)成交258.5萬平方米,同比下滑21.53%,月平均成交面積約為21.54萬平方米。
根據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù),開封市場下行的趨勢至今仍未扭轉(zhuǎn)—2019年上半年,開封市區(qū)成交商品住宅124.51萬平方米,月平均成交量約為20.75萬平方米。但上海易居房地產(chǎn)研究院同時(shí)提出,三四線城市樓市政策松綁的條件還不成熟,因?yàn)榉績r(jià)漲幅依然在擴(kuò)大。
根據(jù)《2019年上半年中國百城房價(jià)報(bào)告》,今年上半年,易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為10927元/平方米,同比上漲10.1%。
嚴(yán)躍進(jìn)指出,三四線城市房價(jià)的這一波上漲,甚至可以追溯到2018年6月:從2018年6月開始,三四線城市房價(jià)同比漲幅曲線呈上揚(yáng)態(tài)勢,中間雖略有波動(dòng)但趨勢不改。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐指出:“2019年第30周,三四線城市的商品住宅均價(jià)為11365元/平方米,環(huán)比微漲0.06%,連續(xù)三周上漲,雖說‘因城施策’,但目前三四線城市并不具備政策松綁條件。地方政府出臺(tái)政策前,應(yīng)先詳細(xì)了解地方具體情況、預(yù)計(jì)政策效果,再根據(jù)國家的調(diào)控方向,出臺(tái)適合自己城市的政策?!?