狂歡總是短暫的，考驗房企生死存亡的至暗時刻到了。
7月12日，發(fā)改委下發(fā)通知，主要直指房地產企業(yè)海外發(fā)債，其中就提到境外美元債所籌集的資金只能用于置換未來一年以內到期的中長期境外債務。
管理層重磅加碼，房企融資全面收緊
這意味著，房企發(fā)行外債將只能用于借新還舊，而且還只能用于償還中長期外債；其他資金用途，如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制。
事實上，5月以來，房企的國內融資就已經開始受阻。5月中旬銀保監(jiān)會強調對房地產項目融資嚴格管控，約談了多家信托公司；5月底央行和證監(jiān)會聯(lián)手限制部分地王發(fā)債以及ABS融資；7月銀保監(jiān)會更是要求信托公司控制業(yè)務增速。
可以說，房地產信托、銀行、境內外發(fā)債等融資渠道紛紛受限，這對習慣“左手融資，右手拿地”的房企而言，儼然形成了圍剿之勢，無疑將面臨新一輪降溫和陣痛。
為何突然全面收緊房企融資渠道？
其實，這一系列監(jiān)管措施，收緊開發(fā)商“錢袋子”，是對當前房地產金融風險的擔憂和踐行“房住不炒”的要求。
之前銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴金融論壇上主要就提到了房地產，他提到一方面目前中國居民債務居高不下，到了不可持續(xù)的地步；另外一方面，社會融資相當一部分被房地產行業(yè)所占用，所以，政策的風聲早已經開始傳達，現(xiàn)在只是措施一步緊接一步而來。
今年上半年，房地產行業(yè)融資不可謂不高，在5月份監(jiān)管層限制國內融資的背景下，房企轉戰(zhàn)海外。6月，房企海外融資397.5億元，環(huán)比5月大漲436%。
不僅如此，2019年上半年，房企境內外發(fā)債融資總額一共4286億元，同時投入房地產信托公司的資金規(guī)模有4500億元，占整體信托的4成。
而融資來的錢主要干嘛了？主要用于拿地，據統(tǒng)計上半年300城市合計賣地超2萬億元，同比上漲16%，而房企高溢價拿地現(xiàn)象頻現(xiàn)，有的溢價率甚至接近100%。
眾所周知，地價上漲必然引發(fā)房價上漲預期，增加市場不穩(wěn)定因素，部分房企的非理性拿地存在資金風險，進而容易引發(fā)金融風險。
不僅如此，房企負債率也是高居不下，目前A股118家上市房企資產負債率超過80%紅線的有39家，占比高達33%。截至今年一季度，萬科的負債合計1.31萬億元，資產總計1.55萬億元，保利地產負債合計7114.52億元，資產總計9012.15億元。而2019年、2020年、2021年是房企海外債也進入還債期，共計800億美元左右。
所以，一邊是房企高居不下的負債率，一邊是高利率融資激進拿地，在當前國內經濟下行壓力加大、外部環(huán)境復雜多變的背景下，房地產作為經濟穩(wěn)定器，防范其金融風險不得不引起高度重視。
總而言之，房產企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步下降，也助長了房地產投機行為?，F(xiàn)在監(jiān)管層約束房企融資，也是再次明確絕不能讓房地產再綁架中國經濟，擠掉樓市泡沫，這樣樓市調控才能超預期。當然對于開發(fā)商而言，負債就像水中行船，水能載舟亦能覆舟，絕不是越多越好。
