日前,國務(wù)院常務(wù)會議明確,針對目前一些地方棚改推進(jìn)難度加大、配套建設(shè)滯后、融資困難等問題,進(jìn)一步提高貨幣化安置比例,確保完成今年再開工改造600萬套的棚改任務(wù)。此外,實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃,再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。
業(yè)內(nèi)人士對記者表示,從社會層面來講,棚戶區(qū)改造有利于營造公平公正的生存環(huán)境;從經(jīng)濟(jì)角度而言,對于拉動投資、去庫存等方面都有積極的作用;從企業(yè)角度來看,也能利用棚戶區(qū)改造實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營,而不簡單是房屋增量開發(fā)的這樣一個(gè)角色轉(zhuǎn)變。
棚改進(jìn)程加快
但資金壓力凸顯
作為我國保障房建設(shè)的主力類型,近年來棚改任務(wù)逐年加碼。
數(shù)據(jù)顯示,我國棚戶區(qū)改造計(jì)劃數(shù)量由2009年的80萬戶增長到2014年的470萬戶,增速較快。到了2015年,這一棚改計(jì)劃上調(diào)至580萬戶;而2016年和2017年的棚改計(jì)劃均為600萬戶;隨后3年(2018至2020年),我國將再改造各類棚戶區(qū)1500萬戶。
分析人士認(rèn)為,棚改任務(wù)逐年加碼,一方面是改善相關(guān)民眾的居住條件,另一方面,政府也打算通過加大貨幣化安置的方式,幫助解決一些城市的樓市庫存問題。
然而記者注意到,在早前棚改任務(wù)逐年加碼期間,國務(wù)院在2013年發(fā)布的《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中,將2013年的棚改目標(biāo)由此前提出的304萬戶降低為232萬戶。其下調(diào)的主要原因,就是棚改面臨的巨大資金壓力。
“資金來源是棚改繞不過的難題?!睒I(yè)內(nèi)人士對記者指出,一直以來,棚改依托中央、省、市(縣)三級財(cái)政統(tǒng)籌,資金壓力大,特別是市(縣)一級,本身財(cái)政收入非常有限,對棚改的投入捉襟見肘。尤其是新預(yù)算法實(shí)施后,棚改融資機(jī)制亟待創(chuàng)新,也在一定程度上加劇了“融資難”。
為解決棚改融資難問題,國務(wù)院第95次常務(wù)會議明確,首先要創(chuàng)新融資體制機(jī)制,推動政府購買棚改服務(wù)方式,鼓勵多種所有制企業(yè)成為棚改實(shí)施主體,開發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)可依據(jù)政府購買棚改服務(wù)協(xié)議對棚改實(shí)施給予貸款。其次鼓勵農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)加大對符合條件的實(shí)施主體給予貸款支持。再者進(jìn)一步加大中央預(yù)算內(nèi)投資和中央財(cái)政支持力度。此外,還要鼓勵商業(yè)銀行、企業(yè)等社會主體積極參與。
貨幣化安置搭起去庫存
與基礎(chǔ)貨幣投放橋梁
事實(shí)上,自2015年以來,房地產(chǎn)高庫存、高風(fēng)險(xiǎn)的問題就已屢屢被提及。與此同時(shí),2015年房地產(chǎn)投資增速從年初的10.4%一路下滑到1%,部分城市的商品房積壓問題開始暴露。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)庫存壓力大的背后,是過去幾年三線、四線房地產(chǎn)開發(fā)商瘋狂拿地增加供給,與三線、四線人口持續(xù)流出的需求減少的矛盾,因此,如何增加有效需求成為主要難題。
在2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出,去庫存是2016年的主要任務(wù),其中最重要的就是去房地產(chǎn)的庫存,在這之中,棚戶區(qū)改造貨幣化去庫存又是其實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存的重要方式之一。
“三線、四線房地產(chǎn)最核心的問題是沒有需求,與之相對的是大量棚戶區(qū)居民有住房需求,沒有購買能力,同時(shí)市場上大量的商品房又在積壓??梢哉f,棚改貨幣化就是架起商品房去庫存和基礎(chǔ)貨幣投放的橋梁?!毕睦诟嬖V記者,棚改貨幣化安置主要有三種形式:一是政府引導(dǎo)開發(fā)商,將普通商品房轉(zhuǎn)為安置房,讓居民自行購買;二是政府購買商品房,轉(zhuǎn)賣給棚改戶;三是政府直接給予貨幣補(bǔ)償。前兩種屬于定向安置,第三種屬于非定向安置。
按業(yè)內(nèi)人士所說,棚改貨幣化安置所需資金,大部分來自于國開行的支持,這實(shí)際上相當(dāng)于創(chuàng)新了基礎(chǔ)貨幣的供應(yīng)渠道,拉動房地產(chǎn)需求的同時(shí)增加貨幣供應(yīng)量,提振經(jīng)濟(jì)。
那么在去庫存方面,棚改貨幣化的貢獻(xiàn)又是多少呢?
業(yè)內(nèi)提供的數(shù)據(jù)顯示, 2014年至2020年通過貨幣化安置一共推動商品房去庫存14.7億平方米。
“總的來說,棚改具有一石三鳥的經(jīng)濟(jì)意義?!睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者,一是拉動商品房銷售,二是央行運(yùn)用PSL向政策性銀行投放基礎(chǔ)貨幣,為房地產(chǎn)市場注入流動性,三是創(chuàng)造上萬億元投資。具體來看,棚改會通過三個(gè)渠道穩(wěn)投資,首先是直接增加房地產(chǎn)投資,包括安置房投資和通過去庫存帶動的商品房投資;其次是棚改配套的基建投資;最后是拉動房地產(chǎn)40多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資。據(jù)測算,2017年至2020年,棚改將拉動投資12.9萬億元。