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列入立法規(guī)劃,房地產(chǎn)稅要來了?發(fā)布時間:2018-09-10    來源:北京商報

不斷放出風(fēng)聲的房地產(chǎn)稅有了時間表。近日,十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布,包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的69件立法項目處于第一類,即條件比較成熟,擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議,即五年內(nèi)提請審議。不過,房地產(chǎn)稅征收的難度、當(dāng)前國民的負(fù)擔(dān)能力、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性等問題,五年里這些艱難的議題能否順利闖關(guān)還是未知數(shù)。

一字之差

此次列入五年規(guī)劃的一類項目有69件,即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案;二類項目有47件,即需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的法律草案;三類項目是立法條件尚不完全具備、需要繼續(xù)研究論證的立法項目。其中,房地產(chǎn)稅法被列入一類項目,即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案,由全國人大常委會預(yù)算工委和財政部負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)稅終于有了眉目。在北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會會長劉劍文看來,比起此前在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅,房地產(chǎn)稅多了個“地”字,但是難度由此極大增加,怎樣處理好土地出讓金和房地產(chǎn)稅之間可能存在的重復(fù)征稅問題,是現(xiàn)存的一大難點。房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念,一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。這也意味著, “房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

“目前,我國對房地產(chǎn)征收的稅主要是集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),一般有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅6種,有時還有帶有附加性質(zhì)的教育費附加等,但在保有環(huán)節(jié),除了城鎮(zhèn)土地使用稅和對個人所有非營業(yè)房產(chǎn)免稅的房產(chǎn)稅,基本沒有針對居民住宅保有環(huán)節(jié)所征收的稅?!?業(yè)內(nèi)人士表示。在保有環(huán)節(jié),房地產(chǎn)稅正是補齊立法框架內(nèi)缺失的重要一環(huán),針對保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅的主旨既是為了完善稅制,也是為了補上財產(chǎn)稅的缺失。

然而2011年,在上海、重慶針對個人住房保有環(huán)節(jié)征收的試點房產(chǎn)稅并未激起太大波浪。上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10-20個百分點,但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌,而第二年兩地成交量就呈現(xiàn)較大幅度的增長。此后三年多,房產(chǎn)稅試點對房價的影響更是可以忽略不計。

劃地而征

與已實行的房產(chǎn)稅不同,房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵更為豐富,實行起來也更為復(fù)雜。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅表示,房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來,已確定無疑。這則意味著,房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ),其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

由于已經(jīng)有了土地出讓金,如果房地產(chǎn)稅只是做加法,將會導(dǎo)致重復(fù)征稅。在業(yè)內(nèi)專家看來,可能會將一些交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅裁撤并入房地產(chǎn)稅,以達到在調(diào)整稅負(fù)結(jié)構(gòu)的同時調(diào)整稅負(fù)水平。比如,因為和房地產(chǎn)稅的稅基重合,是否應(yīng)該取消土地增值稅應(yīng)該討論。

在業(yè)內(nèi)人士看來,作為營改增之后最主要的地方主體稅源,房地產(chǎn)稅或?qū)ⅰ皩偃嗽瓌t”和“屬地原則”結(jié)合起來,以實現(xiàn)免征優(yōu)惠和征收方便之間的結(jié)合;房地產(chǎn)稅也可能會采用中央和地方分成的形式,由中央拿走20%或30%用于跨地區(qū)調(diào)節(jié)。

不過在征收環(huán)節(jié)仍有諸多細(xì)節(jié)尚未確定,例如免征面積如何設(shè)置、稅率是否累進等等。事實上,由于各地稅率不同,跨省市的房產(chǎn)如果累加,怎樣執(zhí)行也將成為難點。比如,專家普遍認(rèn)為的免征稅面積,在一個省市減免后,另一個省市的房產(chǎn)是否不減免全額征稅,并按照兩地稅率分別在兩地繳稅,如果是的話,以哪個省市為減免面積的標(biāo)準(zhǔn),在兩個省市均有房的“候鳥夫妻”按幾口人為標(biāo)準(zhǔn)減免,都是難題之一。

“房地產(chǎn)稅不會一刀切,會按照不同地區(qū)執(zhí)行不同稅率,地方政府有自己的話語權(quán)。不過,一個問題在于不同城市的房子會不會累加在一起征稅,比如,在北京有兩套房子的,可能會征收,但在北京一套、天津一套的,是不是累加計算,我覺得應(yīng)該不會綜合在一起征稅,而是以一個居住城市空間為限?!睒I(yè)內(nèi)人士說。

五年之期

早在2015年,房地產(chǎn)稅就同樣被列為十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃的第一類,但任期內(nèi)沒有提交一審?!爱?dāng)前也只是存在一個意圖,實際上對于要不要征收房地產(chǎn)稅,社會上并沒有達成共識?!睒I(yè)內(nèi)人士對記者說。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)法律專家表示,根據(jù)以往立法制定的相關(guān)情況,一般情況下,列入立法計劃不等于一定要出臺,不列入立法計劃肯定出臺不了,但房地產(chǎn)稅作為長效機制的重要組成部分,本次列入立法計劃說明這個事又往前推進一步??紤]到房地產(chǎn)稅的影響比較大,具體哪一年出臺,推測立法部門要綜合考慮納稅主體的承受能力、對地方政府財政收入的影響、對宏觀經(jīng)濟的影響,以及境外經(jīng)濟環(huán)境等因素,尋找合適的窗口期確定具體的時間。

然而也有觀點認(rèn)為,可能會在2021年左右審議通過一個全國性的“房地產(chǎn)稅法”,但這個稅法一定是比較籠統(tǒng)的、綱領(lǐng)性的。因為房地產(chǎn)稅是地方色彩最濃的稅種,未來極有可能以地級市(甚至縣級市)為單位,出臺各自的實施條例,才能真正落地。從立法完成算起,可能還需要兩三年時間。但一線城市、強二線城市可能會率先落地。

對于房地產(chǎn)稅征收后對利益格局的重塑,國家稅務(wù)總局稅收科研所原副所長靳東升認(rèn)為炒房者將會成為房地產(chǎn)稅施行后一大打擊對象。“現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅只會對超出自身需要儲備的炒房者征收?!睒I(yè)內(nèi)人士表示,試點的房產(chǎn)稅并不想給市場帶來過渡震蕩,“但是全國推行開來,還是會有效果的?!?

不過,對于調(diào)整房價,王長勇表示作用有限?!胺康禺a(chǎn)稅征收的范圍非常小,大部分家庭都會減免,對財產(chǎn)征稅一定要調(diào)節(jié)財富,初期的調(diào)節(jié)功能多,體現(xiàn)就是免稅范圍比較大?!蓖蹰L勇說。實際上,房地產(chǎn)稅的立法初衷,是為調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu),補充地方稅源,調(diào)控房價只是附帶的預(yù)期。

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