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美國(guó)又一顆“巨雷”要爆？發(fā)布時(shí)間：2023-04-20 來源：新浪財(cái)經(jīng)
據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，MSCI美國(guó)房地產(chǎn)投資信托指數(shù)在3月10日硅谷銀行倒閉后的兩周內(nèi)下跌了8.3%，3月份累計(jì)下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties這兩個(gè)大型寫字樓的房地產(chǎn)投資信托基金，兩周內(nèi)分別下跌了33%和18%。
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種投資標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)的封閉式共同基金，其擁有和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，通過不動(dòng)產(chǎn)交易、租賃和增值獲利。
在硅谷銀行引發(fā)的美國(guó)銀行業(yè)危機(jī)之中，已經(jīng)有多家機(jī)構(gòu)和知名投資人警告稱，商業(yè)地產(chǎn)貸款將是美國(guó)銀行業(yè)中下一個(gè)可能引爆的“雷”。
政策環(huán)境逆轉(zhuǎn)，需求降溫
在截至2月末的最新經(jīng)濟(jì)狀況褐皮書中，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的表述是“持續(xù)疲軟”。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，受新冠疫情對(duì)美國(guó)企業(yè)工作模式及消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣的影響，近兩年美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)估值持續(xù)承壓。美聯(lián)儲(chǔ)通過提高利率來對(duì)抗通脹的努力也傷害了這個(gè)極度依賴信貸支持的行業(yè)。
此外，由硅谷銀行破產(chǎn)導(dǎo)致的金融系統(tǒng)壓力令形勢(shì)有所惡化。資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)BK Asset Management宏觀策略師施羅斯伯格（Boris Schlossberg）表示，房地產(chǎn)業(yè)是最容易受到利率沖擊的經(jīng)濟(jì)部門之一，“流動(dòng)性壓力預(yù)計(jì)將使得中小銀行開始減少貸款，而向商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)理提供的貸款主要來自他們。”
風(fēng)險(xiǎn)在非上市地產(chǎn)
據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，投資管理公司Cohen&Steers在REITs領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略和研究主管Rich Hill表示，他理解公眾對(duì)REIT的擔(dān)憂。REITs看起來是一種高杠桿工具：有大量的債務(wù)到期，且除了商業(yè)抵押貸款外沒有太多資金來源，這讓REITs現(xiàn)在正承擔(dān)著很大的壓力。
而房地產(chǎn)投資管理公司Center Square的首席執(zhí)行官Todd Briddell認(rèn)為，近期REITs市場(chǎng)的拋售是由恐慌情緒驅(qū)動(dòng)的。但他指出，現(xiàn)在拋售REITs，就等于投資者把長(zhǎng)期損失給鎖定了。
Cohen&Steers也補(bǔ)充稱，目前REITs的平均貸款價(jià)值比（貸款/不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值）約為33%，已低于2008年金融危機(jī)時(shí)的38%。而且REITs已經(jīng)吸取教訓(xùn)，現(xiàn)在的資產(chǎn)負(fù)債表相當(dāng)保守，加上成熟的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，REITs市場(chǎng)的健康程度比投資者想象的要好很多。
Hill和Briddell都認(rèn)同一個(gè)觀點(diǎn)，投資REITs相比于投資非上市房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，更加穩(wěn)健。他們強(qiáng)調(diào)REITs的杠桿率大大低于非上市房地產(chǎn)市場(chǎng)。
Hill進(jìn)一步解釋稱，他不太關(guān)注REITs的風(fēng)險(xiǎn)，但的確擔(dān)憂非上市房地產(chǎn)市場(chǎng)估值的走向。據(jù)Cohen&Steers預(yù)計(jì)，到2023年，美國(guó)非上市房地產(chǎn)估值將下降20-25%。
贖回請(qǐng)求激增
美國(guó)地產(chǎn)巨型堰塞湖迅速膨脹
近來，美國(guó)私人直接投資公司黑石的房地產(chǎn)收入信托基金頻頻遭遇撤資請(qǐng)求。1月時(shí)，大量投資者尋求套現(xiàn)，一個(gè)月內(nèi)黑石受到約53億美元的贖回請(qǐng)求，黑石也因此限制了部分贖回請(qǐng)求。
2月份，客戶試圖贖回39億美元。
3月份，該基金收到了更多的贖回請(qǐng)求，其不得不重啟贖回限制。
黑石周一在一封信中表示：“在市場(chǎng)巨大波動(dòng)和廣泛金融壓力下，持有人3月份要求從BREIT中贖回45億美元。而BREIT將允許提取約6.66億美元，約占贖回金額的15%?！?/span>
人們之所以感到擔(dān)憂并爭(zhēng)相退出，原因之一是商業(yè)房地產(chǎn)可能成為繼地區(qū)性銀行業(yè)危機(jī)之后的下一個(gè)動(dòng)蕩領(lǐng)域。
Keefe， Bruyette & Woods分析師周一的一份報(bào)告顯示，由于投資者對(duì)房地產(chǎn)趨勢(shì)的擔(dān)憂日益加劇，要求撤資的客戶數(shù)量可能會(huì)保持在高位。分析師們寫道，與此同時(shí)，投資者發(fā)現(xiàn)了更有吸引力的行業(yè)可以配置資金，這也可能導(dǎo)致贖回請(qǐng)求上升。
德意志銀行“躺槍”背后
3月末，德意志銀行一度成為歐洲銀行業(yè)風(fēng)波持續(xù)發(fā)酵的新焦點(diǎn)。
3月24日，德意志銀行信用違約掉期（CDS）一度達(dá)到208個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下2020年以來最高值。當(dāng)天德意志銀行股價(jià)一度下跌約15%，創(chuàng)下過去3年以來最大單日跌幅。
事實(shí)上，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)前歐洲銀行業(yè)，德意志銀行無(wú)論在業(yè)績(jī)表現(xiàn)，還是業(yè)務(wù)穩(wěn)定性方面算是“優(yōu)等生”。
但為何會(huì)金融市場(chǎng)仍對(duì)德意志銀行“用腳投票”？
一位華爾街對(duì)沖基金經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這背后，不排除是部分投機(jī)資本在炒作德意志銀行在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在約168億歐元的風(fēng)險(xiǎn)敞口，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)大幅加息后，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌導(dǎo)致違約風(fēng)波不斷，令銀行這部分資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口驟然放大。
歐央行的呼吁
相比于行業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)，歐洲央行則簡(jiǎn)單粗暴很多，其正在呼吁對(duì)商業(yè)地產(chǎn)基金進(jìn)行改革，以避免投資者大量拋售所引發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)。
據(jù)其發(fā)布的報(bào)告稱，商業(yè)地產(chǎn)基金領(lǐng)域出現(xiàn)了明顯的脆弱跡象，包括整個(gè)市場(chǎng)流動(dòng)性的下降和價(jià)格調(diào)整，這在很大程度上是由宏觀前景的不確定性和貨幣緊縮政策造成的。
去年第四季度，歐元區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的交易數(shù)量同比下降了44%，而2022年的二、三季度，歐元區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的價(jià)格下降了14%。
歐央行認(rèn)為，引入更嚴(yán)格的管理規(guī)定，可以迫使房地產(chǎn)基金積極應(yīng)對(duì)流動(dòng)性需求激增的狀況，避免在流動(dòng)性壓力下直接進(jìn)行資產(chǎn)拋售。目前，歐央行正在考慮出臺(tái)措施，諸如降低投資者贖回的頻率，引入更長(zhǎng)的最低持有期限等。
下一顆要爆的雷？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，如果美歐銀行業(yè)的問題讓本已承受壓力的規(guī)模達(dá)數(shù)萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)更廣泛的信貸緊縮，商業(yè)地產(chǎn)可能成為“下一顆要爆的雷”。
美國(guó)大型房地產(chǎn)管理公司暨開發(fā)商RXR首席執(zhí)行官雷克勒（Scott Rechler）日前稱，未來三年該國(guó)將有1.5萬(wàn)億美元的商用地產(chǎn)債務(wù)到期，他在社交媒體上寫道：“這些債務(wù)中有絕大部分是在指標(biāo)利率接近0%的時(shí)候進(jìn)行融資。這些債務(wù)需要在利率較高、價(jià)值較低且市場(chǎng)流動(dòng)性較差的環(huán)境中進(jìn)行再融資?！?/span>
雷克勒寫道：“如果我們不采取行動(dòng)，我們的銀行系統(tǒng)，尤其是地區(qū)性銀行將面臨系統(tǒng)性危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，這反過來會(huì)給依賴地產(chǎn)稅作為運(yùn)營(yíng)資金來源的地方政府帶來壓力；地區(qū)性銀行銀行占房地產(chǎn)貸款的四分之三以上?！?/span>
美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在3月議息會(huì)議后召開的新聞發(fā)布會(huì)上曾表示：“我們很清楚人們持有商業(yè)房地產(chǎn)的集中程度?！蓖瑫r(shí)他補(bǔ)充說：“銀行體系很強(qiáng)勁穩(wěn)健，具有韌性且資本充足，這應(yīng)該會(huì)讓其他金融公司省下一些導(dǎo)致硅谷銀行倒閉的麻煩?！?/span>
