近日，一份落款為中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）在地產(chǎn)圈廣為傳播并引起熱議。
該《通知》共分為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益等六大板塊、十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
多位業(yè)內(nèi)人士11月13日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時均表示，《通知》表述內(nèi)容重要、信息量很大，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極且重要的影響，也體現(xiàn)了監(jiān)管層對于地產(chǎn)金融的態(tài)度，避免因失靈和去杠桿提速導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生，同時也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉(zhuǎn)型。
據(jù)第一財經(jīng)，北方某省市銀保監(jiān)局稱已于11月12日下午收到上述《通知》，并按照要求轉(zhuǎn)給各銀行保險機構(gòu)。
在地產(chǎn)圈傳播的《通知》截圖
穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放
對國有、民營房企一視同仁
《通知》中的金融十六條措施包括：
1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；
2、支持個人住房貸款合理需求；
3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；
4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；
5、保持債券融資基本穩(wěn)定；
6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；
7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；
8、鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持；
9、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持；
10、積極探索市場化支持方式；
11、鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息；
12、切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益；
13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；
14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策；
15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；
16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。
在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，《通知》要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；支持個人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，保持債券融資基本穩(wěn)定、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進11月13日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此次“央行16條”新規(guī)是對新一輪房地產(chǎn)金融工作的系統(tǒng)總結(jié)和定調(diào)，也是二十大以來最清晰和全面的房地產(chǎn)金融制度路線。此次政策實際上批評了三種歧視性的房地產(chǎn)信貸投放做法，即對民企的支持力度偏少、對聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項目爆雷而忽視對整個地產(chǎn)企業(yè)的支持，很明確規(guī)定，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；此類定調(diào)有助于對金融機構(gòu)工作思路糾偏，確保路線不偏、執(zhí)行力增強。
具體來看，《通知》要求支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
嚴躍進認為，從工作優(yōu)化方面，政策提及了兩個內(nèi)容，即允許展期1年、可不調(diào)整貸款分類，此類規(guī)定意義重大。
“鑒于房地產(chǎn)市場的特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應(yīng)用將加大。通過展期模式，有助于促進金融機構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、防范金融機構(gòu)和房企關(guān)系惡化，所以是化解風(fēng)險非常有必要的操作。此次展期的年限為1年，客觀上也說明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機構(gòu)要理解這個時間點的設(shè)置，用足用好政策，主動扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作?！?/span>
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉11月13日下午通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，市場失靈的情況下，需要有為政府及時介入?！澳壳埃禺a(chǎn)量價下行風(fēng)險爆發(fā)，預(yù)期悲觀，形成了負反饋循環(huán)，導(dǎo)致地產(chǎn)市場出現(xiàn)了失靈式下行，各方都在規(guī)避風(fēng)險，“金融加杠桿”逆轉(zhuǎn)為“金融減杠桿”，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)流動性陷阱，從近期金融數(shù)據(jù)來看，金融機構(gòu)對地產(chǎn)的收縮很明顯。這意味著，盡管近期出臺了大量寬松政策以扶持企業(yè)合理融資、并購和保交樓，刺激居民住房消費融資，但政策效果并不明顯?！?/span>
從10月份數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)融資緊縮趨勢明顯。10月居民戶貸款減少180億元，是今年自2、4月后又一次負增長，同比減少4827億元，體現(xiàn)居民融資需求弱化。10月份企（事）業(yè)單位中長期貸款增加2433億元，9月增幅6540億元，企業(yè)部門中長期貸款新增規(guī)模也邊際縮小。這其中，金融機構(gòu)對地產(chǎn)的收縮很明顯。
支持開發(fā)性政策性銀行
提供“保交樓”專項借款
對于近兩年來市場最為關(guān)注的受困房企風(fēng)險處理方面，《通知》鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。
通知還要求金融機構(gòu)積極探索市場化支持方式，對于部分已進入司法重整的項目，金融機構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負盈虧原則，一企一策協(xié)助推進項目復(fù)工交付。支持有條件的金融機構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，支持項目完工交付。
具體到在“保交樓”金融服務(wù)方面，《通知》要求商業(yè)銀行自通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。
李宇嘉認為，根據(jù)《通知》要求，只要是財務(wù)總體健康、短期面臨困難的企業(yè)，都享受債券增信支持，且有困難償還的，明確了可以展期，有國資背景的企業(yè)做增信，債券購置，相當(dāng)于信用注入、定向現(xiàn)金流注入，市場對風(fēng)險的擔(dān)心可以打消。
此外，《通知》還在拓寬住房租賃市場多元化融資渠道給予指導(dǎo)，鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于増加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs ）試點。
“根本上講，希望穩(wěn)妥推進去杠桿的進程、降低風(fēng)險處置的影響，穩(wěn)定市場預(yù)期，特別是保障民生不受沖擊，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)。因此，該《通知》發(fā)布后，有望糾偏過度信貸緊縮，緩減流動性陷阱?！崩钣罴握J為。
事實上，在此次金融十六條措施曝光之前，市場已有涉及房地產(chǎn)融資等政策的信號出現(xiàn)。
11月初，在香港金融管理局“國際金融領(lǐng)袖投資峰會”上央行行長易綱就表示，人民銀行積極支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，降低了個人住房貸款利率和首付比例，鼓勵銀行通過‘保交樓’專項借款支持已售住房建設(shè)交付，支持剛性和改善性住房需求?！半S著中國城鎮(zhèn)化進程不斷推進，我們相信房地產(chǎn)市場能保持平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/span>
11月8日，中國銀行(3.060, 0.01, 0.33%)間市場交易商協(xié)會（以下簡稱交易商協(xié)會）表示，為落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。
11月10日，交易商協(xié)會受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向；11月11日，新城控股(18.790, 1.71, 10.01%)表示，擬向交易商協(xié)會申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度，但事項尚存在不確定性。
11月12日，保利發(fā)展(15.830, 1.44, 10.01%)公告，收到交易商協(xié)會出具的4份《接受注冊通知書》，同意接受該公司中期票據(jù)、短期融資券注冊，總額100億元，注冊額度自各《接受注冊通知書》落款之日起2年內(nèi)有效。
